วิธีคิดผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ Rental Yields vs Capital Gian
...  โพสต์เมื่อ 19 เม.ย. 2566  ... 284
article

การลงทุนในอสังหา จะได้ Income อยู่หลักๆคือ 2 ประเภทได้แก่

  • Rental Yield หรือเรียกให้เข้าใจง่ายๆ ว่าคือ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาฯ 
  • Capital Gain คือ กำไรหลังจากการขายอสังหาฯ

 

ทำไมคอนโดบางที่…ปล่อยเช่าได้ดี ขายต่อก็ได้กำไร

แต่บางที่…ซื้อมาปล่อยเช่าก็ไม่ได้ ขายต่อก็ไม่ออก

ก็เหมือนกับการลงทุนกับสินทรัพย์อื่นๆ ที่มีทั้งได้กำไรและขาดทุน ยากตอนเลือก แต่ถ้าเลือกดีแล้ว…

ก็เป็นการลงทุนหนึ่งที่ผลตอบแทนดีถึงแม้จะไม่หวือหวา แต่ก็มั่นคงค่ะ

 

วิธีคิด ผลตอบแทน #การลงทุนอสังหาฯ

Rental Yields vs Capital Gian 

การลงทุนในอสังหา จะได้ Income อยู่หลักๆคือ 2 ประเภทได้แก่

1. Rental Yield

หรือเรียกให้เข้าใจง่ายๆ ว่าคือ ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาฯ นั่นเองค่ะ โดยมีวิธีการคำนวณดังนี้

 

 วิธีคำนวณ Net Rental Yield (หักค่าใช้จ่ายต่างๆแล้ว)

( ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมต่อปี / ราคาอสังหาฯที่ซื้อมา ) * 100

** ตัวอย่างค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าส่วนกลาง , ค่าดูแลรักษาห้อง , ค่านายหน้า ฯลฯ **

 

  • ตัวอย่าง  นาย ก ซื้อคอนโดราคา 3,500,000 บาท โดยสามารถปล่อยเช่าได้ 20,000 บาทต่อปี และในขณะเดียวกัน นาย ก มีค่าใช้จ่าย ค่าส่วนกลางทุกเดือน เดือนละ 3,500 บาท

คำนวณ Net Rental Yield

[(20,000*12)-(3,500*12) / 3,500,000] * 100

จะได้ 5.66% ต่อปีนั่นเองค่ะ

 

ข้อดี

1. ได้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ ตลอดระยะเวลาถือครองอสังหาฯ

ข้อจำกัด

1. Rental Yield ดี ไม่ได้หมายความว่า Capital Gain จะดีเสมอไป เพราะอสังหาฯ บางทำเลสามารถปล่อยเช่าได้ดี แต่เมื่อต้องการขายราคาอาจไม่ปรับตัวสูงมากนัก

2. มีความเสี่ยงจากการ ไม่มีผู้เช่า

นักลงทุนควรสำรองเงินไว้ในอย่างน้อย 3 เดือน ในกรณีที่มีผู้เช่า แต่ความเสี่ยงจะลดลงหากเลือกอสังหาฯ ในทำเลที่เหมาะแก่การปล่อยเช่าค่ะ

 

 

2. Capital Gain

คือ กำไรหลังจากการขายอสังหาฯ โดยจะต้องดูทำเลที่มีความ Rare ความหายากของที่ดิน รวมถึงมีโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น เช่น รถไฟฟ้า ทางด่วน ซึ่งจะเป็นปัจจัยที่ทำให้มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาสูงขึ้นกว่าที่อื่นค่ะ

 

 วีธีคำนวณ Capital Gain

[ [ ( ราคาอสังหาที่ขายไป - ราคาอสังหาที่ซื้อมา ) / ราคาอสังหาที่ซื้อมา ]* 100 ] / (ปีปัจจุบัน-ปีที่ซื้อมา)+1

  • ตัวอย่าง ปี 61 นาย ก ซื้อคอนโดราคา 3,500,000 บาท ผ่านไป 5 ปี สามารถขายได้ 4,500,000 บาท จำคำนวนได้ดังนี้

[[(4,500,000-3,500,000) / 3,500,000]*100] / (2565-2561)+1]

จะได้ 5.71% ต่อปี นั่นเองค่ะ

 

ข้อดี

1.ได้เงินเป็นก้อน

ข้อจำกัด

1. ใช้ระยะเวลานาน กว่าจะได้ผลตอบแทน

2. ต้องอยู่ในทำเลที่ดี

 

แต่ถ้าเพื่อนๆ ยังไม่รู้ว่าจะเลือกทำเลไหนให้เหมาะกับการปล่อยเช่า หรือลงทุน ติดต่ออสังหาเรื่องจิ๊บๆ มาได้เลยนะคะ 😊

บทความที่เกี่ยวข้อง (3)